Sengketa Tanah Bintaro: Dugaan Cacat Hukum, Penolakan Tidak Berdasar, dan Proyek Mall Dipertanyakan

TANGERANG SELATAN, KTRINDONESIA.COM – Sengketa tanah seluas 11.320 meter persegi di kawasan Pondok Aren, Tangerang Selatan, yang kini menjadi lokasi bagian dari kawasan Mall Bintaro Xchange milik PT Jaya Real Property, Tbk., kembali terungkap sisi gelap proses administrasinya. Melalui surat resmi bernomor 006/SPm/KTR/V/2026 tertanggal 2 Juni 2026, Divisi Bantuan Hukum KTR Indonesia mengajukan permohonan pemeriksaan mendalam ke Inspektorat Jenderal Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional (ATR/BPN), dengan bukti-bukti yang menunjukkan adanya pelanggaran prosedur, dokumen cacat hukum, dan kelalaian jabatan dalam penanganan hak atas tanah tersebut.

Objek sengketa adalah tanah tercatat dalam Letter C.428 atas nama Alin bin Embing. Berdasarkan Surat Penetapan Waris Pengadilan Agama Tigaraksa Nomor 233/Pdt.P/2010/PA.Tgrs. tertanggal 22 Juni 2010, Yatmi binti Jeman diakui secara sah sebagai ahli waris tunggal dan berhak penuh atas tanah tersebut. Sebagai kuasa hukum, Poly Betaubun, Pimpinan Divisi Bantuan Hukum KTR Indonesia, menegaskan bahwa hak kliennya diakui sepenuhnya oleh Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), khususnya Pasal 19 dan 24 yang mengakui keabsahan bukti hak lama seperti Letter C/Girik serta mewajibkan negara menjamin kepastian hukum melalui pengukuran dan pendaftaran.

Pengukuran Ditolak, Padahal Sudah Disepakati?

Kronologi bermula saat Yatmi melalui kuasa hukumnya mengajukan permohonan pengukuran tanah pada 20 Agustus 2018. Berkas lengkap, nomor pendaftaran sah tercatat, dan seluruh biaya resmi negara telah dilunasi. Padahal sebelumnya, pada 26 Juli 2018, telah diadakan rapat klarifikasi dan mediasi yang dipimpin Kepala Seksi Penanganan Sengketa, di mana seluruh pihak sepakat pengukuran lapangan akan dilakukan sebagai langkah pembuktian bersama. Namun, permohonan itu ditolak mentah-mentah pada 13 September 2018 dengan alasan sudah ada Sertifikat HGB Nomor 02168/Kel. Pondok Jaya atas nama PT Jaya Real Property serta adanya keberatan dari perusahaan tersebut.

“Alasan penolakan itu sama sekali tidak mempunyai dasar hukum. Justru kalau ada klaim tumpang tindih atau perbedaan data, pengukuran wajib dilakukan untuk membuktikan fakta lapangan, memverifikasi batas dan luas, serta mengecek apakah sertifikat yang sudah ada itu benar atau justru mengandung kesalahan,” tegas Poly Betaubun.

Menurutnya, penolakan itu melanggar Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 dan Peraturan Menteri ATR/BPN Nomor 3 Tahun 1997, yang secara tegas menyatakan pengukuran harus dilakukan untuk setiap bidang tanah yang dimohonkan—baik yang sudah bersertifikat maupun belum. Tindakan itu juga bertentangan dengan asas administrasi pemerintahan yang baik, memenuhi unsur kelalaian jabatan karena pejabat berwenang tidak menjalankan kewajibannya sesuai aturan.

Surat Pelepasan Hak 2012: Batal Demi Hukum

Masalah mendasar lainnya terletak pada Surat Pelepasan Hak (SPH) Nomor 593/408/SPH/Kec.Pda/2012 tertanggal 4 Oktober 2012 yang dijadikan dasar penerbitan sertifikat milik PT Jaya Real Property. Menurut keterangan resmi Yatmi, ia tidak pernah menandatangani, tidak pernah mengetahui, tidak pernah bertemu pihak yang tercantum, dan tidak pernah menyerahkan dokumen asli kepada siapa pun terkait pelepasan hak tersebut.

“SPH itu dibuat tanpa kehendak dan persetujuan pemilik sah. Berdasarkan Pasal 23 dan 32 UUPA, perbuatan hukum memindahkan hak tidak sah dan tidak ada akibat hukumnya kalau tidak dilakukan oleh pemegang hak yang sah dan atas kehendak sendiri. Jadi SPH ini batal demi hukum dan tidak mengikat sama sekali,” papar Poly.

Kecacatan itu diperparah oleh dua dokumen resmi negara:

– Surat Dinas Pendapatan Daerah Tangsel Nomor 973.1/335-PD.I (23 Maret 2021)

– Surat Kelurahan Pondok Jaya Nomor 593/122-Pem (13 Agustus 2018)

Keduanya menyatakan tanah Letter C.428 belum terdaftar dalam data pajak, belum memiliki objek PBB, dan kewajiban perpajakannya belum diselesaikan sejak 1982 hingga sekarang. Padahal, Pasal 39 Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 mewajibkan bukti pelunasan pajak sebagai syarat mutlak peralihan hak—jika tidak ada, proses hukum dilarang.

“Kantor Pertanahan tetap mengakui SPH itu dan menerbitkan Surat Nomor MP.01.01/1131-36.73/VIII/2022 pada 8 Agustus 2022. Ini pelanggaran nyata. Artinya mereka memproses transaksi yang secara administrasi belum sah, bahkan cacat materiil karena tidak ada persetujuan pemilik. Ini kelalaian berat, tidak ada verifikasi sama sekali,” tambahnya. Berdasarkan aturan, dokumen seperti itu harus dibatalkan karena mengandung kesalahan subjek, objek, dan pelanggaran prosedur.

Klaim Perusahaan dan Pembongkaran Makam

Kasus ini mencuat ke permukaan publik saat Rapat Dengar Pendapat Umum (RDPU) Komisi VIII DPR RI pada 26 Juni 2025. Dalam forum itu, PT Jaya Real Property mengaku telah membeli lahan seluas 95 meter persegi—bagian dari tanah sengketa—dari seseorang bernama Kapsiyah, yang diklaim sebagai keturunan Alus bin Embing.

“Faktanya, Kapsiyah itu sama sekali tidak punya hubungan hukum apa pun dengan tanah warisan Alin bin Embing. Dia bukan ahli waris sah, tidak punya hak apa-apa. Klaim itu tidak berdasar,” jelas Poly.

Situasi makin memanas karena pembongkaran yang dilakukan terkait lahan tersebut juga menyasar tanah yang dinyatakan sebagai tanah wakaf dan lokasi belasan makam keluarga Alin bin Embing, demi keperluan pengembangan kawasan Mall Bintaro Xchange. Pimpinan rapat saat itu meminta pemerintah daerah dan Badan Wakaf memfasilitasi mediasi, serta Komisi VIII DPR RI berjanji berkoordinasi dengan komisi II DPR RI dan Komisi III DPR RI untuk menindaklanjuti.

Data warkah BPN sendiri juga tercatat dalam Surat Kepala Kantor Pertanahan Tangsel Nomor MP.01.01/654-36.07/VI/2019 tertanggal 23 Agustus 2019, yang menurut pihak Kuasa Hukum Ahli Waris justru makin memperkuat dugaan adanya pembiaran administrasi yang salah.

Minta Gelar Perkara dan Audit Sertifikat

Dalam surat permohonan terbarunya, KTR Indonesia meminta Inspektorat Jenderal ATR/BPN menggelar perkara khusus yang menghadirkan pihak Kantor Pertanahan Kota Tangerang Selatan. Selain itu, mereka mendesak pelaksanaan audit mendalam terhadap Sertifikat HGB Nomor 2168 dan 2308 milik PT Jaya Real Property, serta verifikasi administrasi dan fisik atas tanah Girik C.428.

“Seluruh rangkaian ini mengindikasikan penyalahgunaan wewenang, kelalaian jabatan, dan pelanggaran aturan yang sangat merugikan hak warga. Kami ingin kejelasan: apakah negara ini masih menjamin hak milik sah warga, atau justru memfasilitasi kepentingan pihak tertentu dengan mengabaikan hukum?” tegas Poly Betaubun menutup pernyataannya.

Di tengah hiruk-pikuk pembangunan dan gemerlap pusat perbelanjaan yang berdiri megah di atas tanah yang disengketakan ini, terselip kisah panjang tentang hak waris yang terabaikan dan tanda tanya besar terhadap tegaknya aturan negara. Kasus ini bukan sekadar perselisihan batas lahan, melainkan ujian nyata: sejauh mana kepastian hukum berfungsi melindungi hak rakyat kecil, dan apakah birokrasi pertanahan benar-benar bekerja demi keadilan, atau sekadar menjadi alat pengesahan kepentingan kekuasaan dan modal besar. Jawabannya kini berada di tangan Inspektorat Jenderal ATR/BPN, dan mata publik pun terus menanti, berharap kebenaran akhirnya dapat terungkap sejelas batas-batas tanah yang seharusnya terukur secara adil.

Hingga berita ini diturunkan, belum ada tanggapan resmi dari Kantor Pertanahan Kota Tangerang Selatan maupun PT Jaya Real Property terkait tuduhan dan permohonan pemeriksaan yang diajukan ini. Kasus ini kini berada di tangan Inspektorat Jenderal ATR/BPN untuk ditindaklanjuti sesuai mekanisme pengawasan internal.